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全球资本正涌向英国学生公寓

2015年07月18日 营销

来自莱坊国际的数据显示,2014年,英国学生公寓全年大宗交易总额为18.3亿英镑(约合177.54亿元人民币)。而仅仅在2015年前5个月,英国学生公寓投资的数量总额就增长至33亿英镑(约合320.15亿元人民币),是该领域在2014年全年投资总额18.3亿英镑的1.8倍。

近年来,大量留学生涌入英国,致使英国的教育产业迅速发展的同时,英国的学生公寓投资热度也随之水涨船高。2004年-2014年,英国的留学生数量增长了41.5%,这使得英国一举成为仅次于美国的外国学生最多的国家。2014年度,229.93万英国大学生为学生公寓提供了超过99%的高入住率。

来自莱坊国际的数据显示,随着租金的逐年增长,2014年英国学生公寓的投资回报率为6%-10%,已经超过了回报率为4%-4.5%的写字楼,以及回报率范围在2%-2.5%的住宅。同时,由于学生公寓每年需求稳定、空置率低、租客质量稳定。在写字楼、酒店等传统物业类型的收益率逐步下降的情况下,现金充裕的国际投资者纷纷盯上了学生公寓投资这块收益稳定的新蛋糕。

加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)今年花了11亿英镑收购了英国的Liberty Living Portfolio的一组学生公寓投资组合——包括英国17个城市16700间房间的42幢公寓,以及这些公寓的管理运营公司。“这是加拿大投资者在欧洲最大的一笔投资。”该委员会欧洲投资部主管安德烈·奥兰迪(Andrea Orlandi)此前对媒体称,之所以出现在这个看起来“有点另类”的投资领域,是因为他们在学生公寓领域看到了“非常明显的投资机会”。奥兰迪强调,在公寓资产之外,他们还买下了学生公寓的管理运营公司,这是因为他们长期看好这一投资领域,希望借助管理运营公司未来收购更多的资产,并进行管理以保障高增值。

2014年福布斯排行榜上名列47位的俄罗斯知名富豪米哈伊尔·弗里德曼也在今年上半年盯上了这块新蛋糕。由他控制的投资公司Letter one分别支付了5.32亿英镑和0.83亿英镑购买了来自Pure Portfolio和Union Portfolio的两组学生公寓投资组合——资产遍布伦敦、巴斯、爱丁堡、约克、布莱顿、汉默斯密斯等多个英国教育重镇。

美国Greystar房地产公司以6亿英镑的价格从英国私人股权投资集团圆山资本公司购买了学生住房的投资组合。高盛集团则花费5.4亿英镑购买了Westbourne Portfolio在英国12处学生公寓投资组合。

在英国,学生公寓的投资出租是完全市场化的行为。十年前,投资运营学生公寓的机构大多为英国本地开发商与机构。莱坊亚太研究部主管霍尼克先生对界面新闻记者称,随着学生公寓每套的均价从十年前的1000英镑左右的价格上涨的今天3000-5000英镑/套,它吸引了越来越多的国际金融机构加入投资。

目前,来自欧洲和美国的玩家已经逐步与本地机构平起平坐。来自亚洲的金主也在关注学生公寓投资领域。在2012年,中国外管局下属的银杏树投资公司(GingkoTreeInvestmentLtd)就从巴克莱资本手中买下英国重要大学住宿提供商UPP的股权。新加坡主权财富基金GIC也在英国设立了合资企业,专门投资包括学生公寓在内的英国房地产项目。霍尼克先生透露,目前莱坊国际正在出售一组包括英国12个大学城25栋学生公寓的资产,价值4亿英镑(约合38.82亿元人民币),目前已有两三家亚洲机构正在咨询相关投资。

机构投资者之外,一些来自中国的个人投资客也在关注这个领域。但位于大学校园内的学生公寓通常是以一整幢为单位进行销售,对于个人投资者而言资金门槛非常高。霍尼克先生建议这些个人投资者选择购买学生公寓相关REITs产品,或是在英国学校周边选择合适出租给学生的个人公寓资产进行投资。

伦敦、利兹、卡迪夫、爱丁堡等英国教育重镇,是目前看来学生公寓需求正在增长、长远投资收益率较高的城市。但对于个人投资者而言,如果没有选对城市及区域,有可能面对未来学生需求波动带来的收益降低的风险。相对而言,投资Empiric REIT、GCP REITs等学生公寓REITs等相关金融产品能够获得更稳定低风险的回报。



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